Dorpshart Leimuiden Noordzijde

1.

INDIENER 1

09-08-2010

1.1

Indiener is van mening dat het bestemmingsplan discriminerend is tegenover cliënten, omdat zij als huurders dienen te vertrekken en er wel een ander in het huidige pand kan wonen. Indiener maakt bezwaar tegen de huuropzegging, omdat cliënten al ruim 10 jaar huurders zijn en derhalve huurbescherming genieten.

Een deel van de zienswijze heeft betrekking op opzegging van de huurovereenkomst en daarmee samenhangende zaken. De opzegging van de huur en de bezwaren daartegen horen niet thuis in deze procedure. Hiertegen staan andere rechtsmiddelen open.

Dat deel van de zienswijze zal daarom buiten beschouwing blijven.

1.2

Het bestemmingsplan zou moeten voorzien in een woonbestemming van de boerderij, zodat cliënten daar kunnen blijven wonen.

Herbestemming tot horeca past in de centrumvisie en het programma van eisen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad. Dit bestemmingsplan biedt hieraan ruimte. Niet in te zien is dat er een woonbestemming zou moeten worden opgenomen ten gunste van de huidige huurders, die bij aanvang van de huur al wisten dat de bewoning tijdelijk zou zijn in afwachting van de centrumplannen.

1.3

Indiener maakt bezwaar tegen de verleende bouwvergunning, die erin voorziet dat hun woning gesloopt wordt.

De ontwerpbouwvergunning heeft geen betrekking op de boerderij.

1.4

Indien de gemeente actief participeert in het vinden van vervangende en gelijkwaardige woonruimte kunnen deze zienswijzen en bezwaren wellicht weggenomen worden.

Het gestelde wordt voor kennisgeving aangenomen.

1.5

Het bestemmingsplan zou niet vastgesteld mogen worden, zolang er geen alternatieve woonruimte is gevonden.

Er is geen reden het bestemmingsplan niet vast te stellen. De gemeenteraad is op grond van de Wro hiertoe bevoegd, mits er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Verder is de huur opgezegd, zie verder onder 1.

1.6

Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met het vastgestelde programma van Eisen d.d.11-07-2008 met betrekking tot de volgende punten:

- RF-e-19: De boerderij van van Beijeren (woonhuis en stal) dient behouden te blijven en gerenoveerd te worden. Herbestemming tot een horeca, zorg en/of andere functie is mogelijk.

- RF-e-20: De beuken en kastanjes bij de boerderij dienen behouden te blijven.

- RF-w-9: Het (karakter van) het erf en de bijgebouwen (koetshuis, hooiberg etc.) dienen behouden te blijven. Herbestemming tot een horeca, zorg en/of andere functie is mogelijk.

Het Programma van Eisen bestond uit eisen (e) en wensen (w). Aan de eerste eis, behoud van woonhuis en stal, renovatie daarvan en herbestemming tot horeca wordt in dit bestemmingsplan tegemoetgekomen. De tweede eis wordt gedeeltelijk aan tegemoet gekomen, namelijk behoud van beuken. Door de herbestemming tot horeca en renovatie van het woonhuisdeel tot café, zullen er volgens de huidige ontwerpen serres aan het woonhuis gebouwd worden. Hiervoor zullen de paardenkastanjes, die toch van wat mindere kwaliteit waren volgens het BEA (bomen effect analyse) moeten wijken.

De genoemde wens wordt deels aan tegemoetgekomen. De bestaande bijgebouwen blijven weliswaar niet staan, maar de boerderij zal op een groot kavel blijven staan, zodat het karakter van het erf redelijk in stand blijft. De waterpartij naast de boerderij versterkt dit.

Conclusie is derhalve dat grotendeels aan de eisen en wensen tegemoet gekomen wordt.

1.7

Het bestemmingsplan biedt geen garantie dat de boerderij niet gesloopt zal worden, terwijl de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed d.d. 07-06-2010 per brief heeft geadviseerd de boerderij als gemeentelijk monument te beschermen.

De betreffende briefis een reactie van het Ministerie OCW op de brief van de huurder de boerderij aan te wijzen als Rijksmonument. Het ministerie geeft aan dat er geen aanleiding is het pand aan te wijzen als Rijksmonument. De brief geeft verder de aanbeveling aan de gemeenteraad het pand aan te wijzen als gemeentelijk monument.

Een pand aanwijzen als gemeentelijk monument is nadrukkelijk de bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft in de aanloop van het project Dorpshart Leimuiden besloten het pand niet als monument aan te wijzen.

1.8

De bevolking van Leimuiden heeft in representatieve onderzoeken aangegeven dat de boerderij behouden moet worden. Met dit bestemmingsplan wordt voorbijgegaan aan de inspraakreacties en daarom is er sprake van ondemocratische en onzorgvuldige besluitvorming.

De gemeenteraad is het democratisch gekozen orgaan, en derhalve wordt elk besluit van de gemeenteraad geacht democratisch te zijn. De onderzoeken, al dan niet representatief, hebben het belang van de boerderij kenbaar gemaakt. In het voortraject, maar ook in dit bestemmingsplan, met de beoogde vervolgfunctie en het beoogde ontwerp van de boerderij is hiermee rekening gehouden.

1.9

Er zijn alternatieve voorstellen voor de boerderij geweest. Deze zijn niet opgenomen.

Ook bij de genoemde alternatieven zou de woonfunctie van de boerderij verdwenen zijn. De alternatieven zijn afgevallen als potentiële vervolgfuncties, o.a. wegens financiële onhaalbaarheid.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

2.

INDIENER 2

19-08-2010

2.1

Indiener geeft aan dat aangrenzend aan de praktijk een woning mogelijk gemaakt wordt. Bewoners hiervan kunnen rechtstreeks in de praktijkruimte kijken, zodat privacy van patiënten en medewerkers in gevaar komt.

Juist door de zijkant van de woningen (dicht) op de erfgrens te plaatsen, wordt de privacy behouden. Op basis van het Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 50 en 51) mogen in deze gevel geen doorzichtige ramen geplaatst worden. Hierdoor is de privacy optimaal gegarandeerd.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

3.

INDIENER 3

05-08-2010

3.1

Het hoogheemraadschap constateert dat de tekstuele opmerkingen en de actualisering van hun beleid nog niet verwerkt is in de toelichting en verzoekt dit alsnog te doen.

Omdat op dit moment nog niet duidelijk of en waar de benodigde watercompensatie wordt gerealiseerd geeft het hoogheemraadschap een negatief wateradvies.

Als dit echter wél duidelijk is en wordt voldaan aan de compensatieopgave, geeft zij een positief wateradvies.

De tekstuele aanpassingen en de actualisering van het beleid zal alsnog verwerkt worden in de toelichting. Tussen het voorontwerp en het ontwerp is de bestemmingsplankaart aangepast. Inmiddels is ook meer duidelijk over de inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor zijn de getallen van de watertoets gewijzigd. Dit wordt aangepast. Dit is echter niet verwerkt in de watertoets in de toelichting. Dit wordt gecorrigeerd.

Naar aanleiding van de zienswijze heeft inmiddels afstemming plaatsgevonden over de te graven compensatie en de precieze locatie ervan. Het hoogheemraadschap geeft aan dat hiermee voldaan wordt aan de wateropgave.

Conclusie: de zienswijze leidt tot een aanpassing van de tekst in de toelichting. De tekst onder hoofdstuk 4.10.1 wordt geactualiseerd. Tevens wordt de watertoets in 4.10.2 gewijzigd conform onderstaande tabel. Het betreft een overzicht van het totale plangebied.

De toename van totale verharding (bebouwing + verharding) is 1723m².

De benodigde compensatie bedraagt 15% daarvan, namelijk 258m².

Hiervan wordt 178 m² binnen het plangebied gerealiseerd.

Het restant wordt buiten het plangebied gecompenseerd, te weten door verbreding van een watergang ten zuiden van het zwembad te Leimuiden. Hier heeft het hoogheemraadschap mee ingestemd.

4.

INDIENER 4

25-08-2010

Indiener heeft zienswijzen ingediend tegen zowel de bouwvergunning als het ontwerpbestemmingsplan. Beide zijn gericht tegen het mogelijk maken van de bouw van een blok van 3 eengezinswoningen achter Dokter Stapenseastraat nr 4. Omdat de bouwvergunning conform het ontwerpbestemmingsplan wordt verstrekt en de genoemde argumenten geen betrekking hebben op de bouwvergunning als zodanig, zullen beide zienswijzen in het kader van deze bestemmingsplanprocedure behandeld worden.

4.1

Indiener geeft aan dat dit perceel niet eerder bij het Dorpshart betrokken is en niet in de eerder genomen voorbereidingsbesluiten genoemd is. Er wordt gesteld dat dit perceel erbij betrokken wordt, zodat meer woningen gebouwd kunnen worden. Bovendien wordt de Nokweg niet genoemd in de publicaties.

Het klopt dat dit perceel pas in een laat stadium betrokken is bij het Dorpshart. Uit inspraakavonden is gebleken dat de bebouwing aan het plein te hoog gevonden werd. Tevens was extra ruimte nodig voor watercompensatie en parkeergelegenheid. Door dit perceel te gebruiken, is de benodigde extra ruimte gevonden, waardoor het plan verbeterd is. Door het LIB (Luchthavenindelingsbesluit) is het niet mogelijk meer woningen te bouwen dan door het ministerie van VROM is toegestaan, van toename van woningen door betrekking van dit perceel is dan ook geen sprake. Volgens jurisprudentie dient de publicatie een korte zakelijke inhoud weer te geven wat ter inzage ligt. De publicatie heeft voldoende aangegeven welk plangebied het betrof.

4.2

Verder wordt aangegeven dat er nu sprake is van uitzichtbelemmering, omdat eerder hier geen woningen gebouwd mochten worden, wegens de huidige bestemming Tuingrond. De aanvrager geeft aan planschade te zullen claimen indien het plan gerealiseerd wordt.

De bestemming van het perceel in het vigerende bestemmingsplan (Kernen Leimuiden Rijnsaterwoude, 1^e herziening) is geen Tuingronden, maar Centrumdoeleinden (Cp6), zonder woning. De bouwvoorschriften laten zien dat er 100% bebouwd mag worden met een max. goothoogte van 6m. Er is geen max. nokhoogte. Het ontwerpbestemmingsplan creëert weliswaar een functiewijziging (wonen ipv Centrumdoeleinden), maar aanzienlijk minder bouwmogelijkheden. Hoewel feitelijk gesproken het uitzicht zal veranderen, is van verlies van uitzicht planologisch gezien geen of nauwelijks sprake. Met betrekking tot het verzoek tot planschade, wordt de mededeling voor kennisgeving aangenomen.

4.3

Tevens wordt erop gewezen dat er nu in een blok gebouwd wordt terwijl in de omgeving uitsluitend vrijstaande woningen staan met een max. nokhoogte van 7,20m.

Het bouwblok is niet georiënteerd op de Nokweg, maar op de Grietpolderweg en vormt een geheel met de overige eengezinswoningen die in het plan gerealiseerd worden. Aansluiting bij vrijstaande woningen aan de Nokweg is daarom niet nodig.

4.4

Ten slotte geeft indiener aan dat het ongepast is nu reeds een besluit over de noordzijde te nemen, als over de zuidzijde, waar alle voorzieningen liggen, nog geen besluit genomen is.

De gemeenteraad heeft al gekozen voor het ontwerp van het volledige plan.

De keuze om het Dorpshart Leimuiden op te splitsen in een bestemmingsplan Noordzijde en Zuidzijde, die na elkaar komen, heeft te maken met en verschil in eigendomssituatie en fasering van de uitvoering.

Het is met name de zuidzijde die afhankelijk is van de noordzijde i.v.m. parkeerruimte, watercompensatie en verplaatsing horeca. De noordzijde is in dat opzicht in ruime mate zelfvoorzienend. Daarom ligt het juist voor de hand om eerst de noordzijde tot uitvoer te brengen.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

5.

INDIENER 5

29-08-2010

Indieners hebben zienswijzen ingediend tegen zowel de bouwvergunning als het ontwerpbestemmingsplan. Omdat de bouwvergunning conform het ontwerpbestemmingsplan wordt verstrekt en de genoemde argumenten geen betrekking hebben op de bouwvergunning als zodanig, zullen beide zienswijzen in het kader van deze bestemmingsplanprocedure behandeld worden.

5.1

Indieners stellen zich op het standpunt dat de horecabestemming zoals opgenomen in het conceptbestemmingsplan zal leiden tot overlast en deze daarnaast onverenigbaar is met het behoud van de boerderij.

Hierbij wordt opgemerkt dat de keuze voor de bestemming horeca tegen de wens van de meerderheid van bewoners is.

Herbestemming tot horeca past in de centrumvisie en het programma van eisen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad. Dit bestemmingsplan biedt hieraan ruimte. Niet is in te zien dat de bestemming Horeca zal leiden tot toename van overlast aan omwonenden. Aan het verlenen van een bouwvergunning zijn de nodige eisen gesteld aan geluidsnormen en dergelijke. Hiermee is de beperking van overlast voldoende gewaarborgd.

Ten aanzien van de opmerking dat de keuze voor de bestemming horeca niet de wil is van de meerderheid van de inwoners wordt opgemerkt dat de diverse onderzoeken, al dan niet representatief, het belang van de boerderij kenbaar hebben gemaakt. In het voortraject, maar ook in dit bestemmingsplan, met de beoogde vervolgfunctie en het beoogde ontwerp van de boerderij is hiermee rekening gehouden.

5.2

Indiener merkt op dat de in de bouwvergunning ingetekende parkeerplaatsen aan het Noordeinde ze zullen leiden tot een onveilige verkeersituatie, mede doordat deze dichtbij een onoverzichtelijke bocht is gelegen. ook blijft er daardoor te weinig ruimte over voor het aanleggen van een trottoir.

Noch de bouwaanvraag, noch het bestemmingsplan regelt de ligging van de parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan maakt slechts de inrichting van de openbare ruimte mogelijk, in dit geval met de Verkeersbestemming. Deze bestemming maakt wegen, parkeerplaatsen, plantsoenen en bermen mogelijk. Het uiteindelijke inrichtingsplan bepaalt de inrichting van de openbare ruimte.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

6.

INDIENER 6

29-08-2010

De zienswijze is volledig identiek aan nr 5. Zie aldaar.