Bedrijventerreinen A4

De functionaliteit voor de bedrijventerreinen is een belangrijk uitgangspunt. Dat betekent dat het terrein geschikt moet zijn voor een brede categorie bedrijven. De aanwezige bedrijven zijn uitgangspunt, tevens is uitgangspunt om de bestaande bedrijfscategorieën te behouden.

     

De noodzaak voor de revitalisering komt voort uit de volgende factoren:

Het doel van de revitalisering vloeit hier logisch uit voort:

Uitvoering van de revitalisering is deels afhankelijk van het bestemmingsplan. Er is dan ook een nadrukkelijke koppeling tussen hetgeen er door het vigerende bestemmingsplan mogelijk is in een gebied en een revitaliseringstraject waarbij er herinrichtingsmaatregelen worden gedaan in de openbare en private ruimte, zoals bijvoorbeeld het dempen van sloten en het aanleggen van multifunctionele stroken.

Door het verhogen van de bouwhoogte op de bedrijventerreinen direct langs de A4 kan de zichtlocatie door bedrijven beter worden benut. Ter onderbouwing van de verruiming van de maximaal toegestane bouwhoogte is een stedenbouwkundig advies opgesteld (bijlage 1). In dit advies wordt aangegeven dat, door het verhogen van de bouwhoogte direct langs de A4 op bedrijventerrein Veenderveld, de zichtlocatie door bedrijven beter benut kan worden. Het is mogelijk een rand met hoogwaardige functies te ontwikkelen die zich onderscheidt van de achterliggende bedrijfsbebouwing. Een hogere bouwhoogte past goed bij het brede profiel van de rijksweg A4 en sluit aan bij de bouwmogelijkheden op bedrijventerrein De Lasso.

Het is wenselijk de verhoging van de bouwhoogte alleen langs de A4 door te voeren. Zodoende ontstaat een getrapte overgang tussen de grootschaligheid van de A4 en de kleinschaligheid van het achterliggende kassengebied en bedrijfswoningen. Hierbij kan worden aangesloten op de representatieve zone op bedrijventerrein De Lasso van circa 55 meter breed. Wel dient met name in het noordelijke deel van bedrijventerrein Veenderveld voldoende afstand gehouden te worden richting de bestaande woonbebouwing.

Een belangrijk ruimtelijk verschil tussen bedrijventerrein Veenderveld en bedrijventerrein De Lasso is de invloed op het aan de westzijde gelegen polderlandschap. Hoewel de invloed van de bebouwing van bedrijventerrein Veenderveld op het polderlandschap momenteel niet groot is, zal een verhoging van de bouwhoogte zorgen voor een prominentere rol van de bedrijfsrand in het open landschap. Een beeldbepalende rol van de bedrijvenrand in het landschap is niet wenselijk. Wat betreft dit aspect en vanwege het beperkte aantal vierkante meters kantoorruimte op bedrijventerrein Veenderveld gaat de voorkeur dan ook uit naar een maximale bouwhoogte van 16 meter. Een hogere bouwhoogte leidt tot een aaneenschakeling van smalle accenten, waardoor de wandvorming langs de A4 wordt verzwakt. Met een maximale bouwhoogte van 16 meter blijft de horizontaliteit van het bedrijventerrein langs de A4 gehandhaafd wat de eenheid van het bedrijventerrein ten goede komt.

Ter versterking van de beeldkwaliteit van de representatieve zone langs de A4 is buitenopslag aldaar niet toegestaan. 

Ondernemers zijn primair zelf verantwoordelijk om in te spelen op de economische potenties van Kaag en Braassem en het organiseren van evenementen. Zo brengt de recreatieve aantrekkelijkheid van het gebied een stroom van recreanten op gang waar de detailhandel van kan profiteren. De bezoeker, maar ook zeker de bewoner heeft behoefte aan een kwalitatief hoogstaand compleet assortiment aan voorzieningen, zo dicht mogelijk bij elkaar. De gemeente zet daarom in op kwalitatieve versterking van de detailhandel in de groeikernen. Dit is tevens vastgelegd in de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (zie hoofdstuk 3.4.1). Concentratie en een compleet aanbod draagt bij aan de versterking en aantrekkelijkheid.

Naast bovengenoemde concentratie en aanwezigheid van detailhandel bestaat er ook de zogenaamde perifere detailhandelsvestigingen (PDV) die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral over de volumineuze aard van de goederen en de benodigde omvang van het bedrijf.

Aangezien op de bedrijventerreinen zowel perifere als 'reguliere' detailhandel voorkomt, zal er in het nieuwe bestemmingsplan een heldere lijn verankerd moeten worden hoe om te gaan met bestaande – veelal vanuit het verleden ontstane – detailhandel, hoe om te gaan met perifere detailhandel en waar er perifere detailhandel al dan niet is toegestaan. Zo zijn er op de plankaart van het bedrijventerrein De Lasso destijds differentiatievlakken opgenomen van de locaties waar perifere detailhandel gevestigd is en dus ook toegestaan is. De differentiatievlakken geven dan ook aan dat uitbreiding van perifere detailhandel op de Lasso niet toegestaan is. Nadeel van het toepassen van dergelijke differentiatievlakken is dat dergelijke vlakken ook qua gebruik beperkend kunnen werken. Immers, indien ter plaatse bedrijfsbeëindiging plaatsvindt, dan mag er ter plaatse opvolgend ook enkel perifere detailhandel komen.

Voor voorliggend bestemmingsplan is het primair van belang dat er een goede definitie van perifere detailhandel wordt opgenomen, in de lijn van de definitie zoals verwoord in de Provinciale Verordening Ruimte en de Regionale Bedrijvenstrategie Holland Rijnland en door middel van planregels ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Daarbij worden er ten aanzien van eventuele vestiging van perifere detailhandel middels de planregels voorwaarden gesteld voor wat betreft parkeren op eigen terrein, parkeren uit zicht, parkeren binnen bouwvlak, het garanderen van voldoende doorstoomcapaciteit richting parkeervoorzieningen zodat hinder op de openbare weg wordt voorkomen, laden en lossen op eigen terrein en aantonen verkeersaantrekkende werkingen en dergelijke.  

(Perifere) functies die door aard en omvang niet in een winkelcentrum passen, kunnen zich dan onder bepaalde voorwaarden op de bedrijventerreinen vestigen. Zonder inperkende maatregelen op de verbeelding wordt er middels de planregels met voorwaarden gestuurd op (on)gewenste ontwikkelingen aangaande perifere detailhandel.

De Actualisering 2012 van de Provinciale Verordening Ruimte heeft ertoe geleid dat grootschalige meubeldetailhandel, meubeldetailhandel groter dan 1000 m² en detailhandel in keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering en jacuzzi’s, niet is toegestaan buiten de daarvoor aangewezen gebieden. Het bedrijventerrein A4 is daarbij niet aangewezen. Derhalve is grootschalige meubeldetailhandel, behoudens bestaande rechten, niet toegestaan. Om de bestaande rechten te respecteren is in het geval van bestaande grootschalige meubeldetailhandel de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - grootschalige meubeldetailhandel" opgenomen.

Meubeldetailhandel kleiner dan 1000 m², niet zijnde detailhandel in keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering en jacuzzi’s, is niet strijdig aan de Verordening. Derhalve valt in het voorliggende bestemmingsplan deze vorm van detailhandel onder perifere detailhandel.

Hiermee komt een driedeling in de vormen van detailhandel:

Binnen het plangebied komt detailhandel in alle drie de categorieën voor. De bouwmarkt aan de Lasso Zuid is ondergebracht binnen de categorie perifere detailhandel. Diverse autohandelaren en autogarages vallen onder de volumineuze detailhandel. De Babydump op de Lasso betreft meubeldetailhandel.

Los van deze driedeling hebben zich in het verleden diverse vormen van detailhandel legaal gevestigd binnen het plangebied. Het voorliggende bestemmingsplan respecteert deze rechten. Daarbij is, wegens ruimtelijke relevantie, niet het bedrijf maar de huidige vorm van detailhandel leidend. Middels de aanduiding 'detailhandel' wordt een passende regeling opgenomen. Concreet betreft het de volgende bedrijven en adressen:

Nieuwe mogelijkheden voor detailhandel worden in het voorliggende bestemmingsplan, enkel middels een afwijkings- of wijzigingsprocedure geboden.

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland is aangegeven dat er op bedrijventerreinen geen nieuwe (bedrijfs)woningen mogelijk mogen worden gemaakt. Uitzondering hierop zijn woningen behorende bij woonwerkeenheden op (delen van) bedrijventerreinen waar maximaal milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan en die niet binnen de invloedsfeer liggen van (delen van) bedrijventerreinen waar bedrijven in een hogere milieucategorie zijn toegestaan.

Voorgaande betekent dat in voorliggend bestemmingsplan alleen de bestaande (bedrijfs)woningen opgenomen kunnen worden. Nieuwe (bedrijfs)woningen kunnen niet planologisch mogelijk worden gemaakt. Een uitzondering hierop vormen 5 nog nieuw te bouwen bedrijfswoningen en 1 nog te bouwen burgerwoning (Veenderveld 1). Bij de uitgifte van de kavels heeft de gemeente Kaag en Braassem zich er contractueel toe verplicht deze woningen mogelijk te maken. De kavels zijn gesitueerd nabij het bestaande dijktalud welke in redelijkheid niet aangewend kan worden ten behoeve van reguliere bedrijfsbebouwing. De betreffende zone heeft in haar oorspronkelijke opzet een functie als bufferzone tussen de bestaande (woon-)bebouwing en het bedrijventerrein Veenderveld. Door het opnemen van een specifieke aanduiding blijft het mogelijk de betreffende woningen te realiseren.

De  milieuzonering van bedrijventerrein A4 gaat in principe uit van een categorie 4.2 bedrijventerrein. Als gevolg van omliggende burgerwoningen is, waar nodig, de zonering zodanig aangepast dat deze minimaal het bestaande woon- en leefklimaat ter plaatse van de (beoogde) woningen respecteert. Deze burgerwoningen zijn voornamelijk gesitueerd buiten het plangebied. Uitzondering hierop vormen de twee burgerwoningen gesitueerd aan Veenderveld 1 en 3.

Op het perceel Veenderveld 7 wordt, als nevenactiviteit bij het hoveniersbedrijf, een opbaarruimte voor één overledene mogelijk gemaakt. De chalet waarin de overledene wordt opgebaard is 24 uur per dag toegankelijk voor de nabestaanden. Ten behoeve van de opbaarruimte worden 5 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein. Parkeeroverlast, zelfs als er incidenteel meer dan 5 auto's zijn, is er niet. Daarnaast, als de onderneming succesvol blijkt te zijn en er is uitbreiding gewenst, dan is dit niet mogelijk wegens ruimtegebrek. Mocht de onderneming niet succesvol zijn, dan is de chalet ook voor het hoveniersbedrijf bruikbaar.

De Omgevingsdienst heeft aangegeven dat een opbaarruimte geen geluidgevoelige bestemming is. Om een stille ruimte te krijgen is wel extra isolatie nodig. Daarnaast is bodemonderzoek niet nodig en vormt luchtkwaliteit geen belemmering.