Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: De Baan 13
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.1884.BPDeBaan13-VAS1

Toelichting

1 Inleiding
 
1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan
De bedrijfswoning met bijhorende gronden en bouwwerken van het glastuinbouwbedrijf aan de Baan 13 te Oude Wetering zijn enige tijd geleden in eigendom losgekoppeld van het glastuinbouwbedrijf. Daarmee wordt de bedrijfswoning niet meer ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf bewoond en is een strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan 'De Baan en Sotaweg' (2005) ontstaan.
 
Initiatiefnemer is voornemens deze strijdigheid op te heffen middels voorliggend bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan wordt aangesloten bij de gemeentelijke standaard. Deze standaardregeling biedt initiatiefnemer ruimte voor het uitbreiden van de inhoudsmaat van de huidige bedrijfswoning.
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied is gesitueerd in het glastuinbouwgebied De Baan - Sotaweg, circa 200 meter ten zuiden van de Ringvaart. De hiernavolgende afbeeldingen tonen het plangebied in regionaal en in lokaal verband. 
 
  
Ligging plangebied in regio Roelofarendsveen - Oude Wetering
 
  
Indicatieve begrenzing plangebied
   
1.3 Opbouw bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en hetgeen daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.
 
Toelichting
De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:
  • een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
  • een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
  • de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
  • de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
  • een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
  • de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
Indien bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:
  • een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
  • voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
  • een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.
Verbeelding
De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bijvoorbeeld bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken omtrent InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.
 
Planregels
De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en, vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de plansituatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.
2 Plansituatie
2.1 Huidige situatie
De woning is gesitueerd aan de Baan 13 te Oude Wetering. In het verleden is de woning opgericht als bedrijfswoning behorende bij het oostelijk gelegen glastuinbouwbedrijf. Als gevolg van schaalvergroting is de woning, incl. het bijbehorende bouwwerk, inmiddels losgekoppeld van het achterliggende glastuinbouwbedrijf. Daarmee wordt de woning niet meer bewoond ten behoeve van de bedrijfsvoering van het glastuinbouwbedrijf en is een strijdigheid ontstaan met het vigerende bestemmingsplan 'De Baan - Sotaweg' (2005). De loskoppeling omvatte tevens de omliggende gronden. Ook deze worden nu niet meer ten behoeve van de bedrijfsvoering gebruikt aangezien de expeditie via het erf aan de Baan 9 verloopt.
 
De woning en de omliggende gronden zijn thans in gebruik als reguliere burgerwoning. Door de burgerbewoning is strijdigheid ontstaan met het juridisch planologische kader. Hiernavolgende afbeeldingen tonen de huidige bedrijfswoning en het bijbehorende bouwwerk (schuur). De bedrijfswoning is, exclusief bijbehorende bouwwerken, circa 300 m³ groot. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 5 en 7 meter.
 
Impressie plangebied (links en midden: huidige bedrijfswoning, rechts: bijbehorend bouwwerk)
    
2.2 Toekomstige situatie
De beoogde ontwikkeling betreft het herbestemmen van de bestaande woning, incl. bijbehorend bouwwerk en bijbehorende gronden, tot reguliere woonbestemming. Het voorliggende bestemmingsplan maakt een woning van 750 m³ mogelijk, dit is een vergroting ten opzichte van de huidige maximale inhoudsmaat van 600 m³. Tevens wordt voorzien in een beperkte verruiming van de maximale goot- en bouwhoogte. Voorliggend plan maakt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter mogelijk. Hierdoor is initiatiefnemer in staat de woning aan de Baan 13 te vergroten. 
 
Deze verruiming van bouwmogelijkheden is kleinschalig en passend binnen het lint. Hiernavolgende afbeeldingen tonen het straatbeeld ter plaatse van het plangebied. Daaruit blijkt dat in de omgeving een goot- en bouwhoogte van 6 en 9 meter reeds vaker voorkomt en als passend kan worden gezien.
 
 
Straatbeeld de Baan ter hoogte van plangebied
  
De bestaande schuur op het achtererf zal (gedeeltelijk) worden gesloopt. Voorts worden een deel van de gronden inmiddels behorende bij de Baan 15 herbestemd naar wonen. In het verleden maakten deze gronden onderdeel uit van het glastuinbouwbedrijf. Inmiddels zijn deze gronden in gebruik als achtererf bij de woning aan de Baan 15. In het totaal omvat de herbestemming 1000 m². De totale herbestemming past daarmee binnen de 'beleidslijn' omtrent herbestemmingen in het buitengebied (§ 3.3.4).
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
  • een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
 
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
 
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
  1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
  2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
  3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.
Planspecifiek
Gezien de kleine schaal van de ontwikkeling is er niet direct raakvlak met het rijksbeleid. Voor de volledigheid is gekeken naar de ladder duurzame verstedelijking. De ontwikkeling gaat uit van een herbestemming van een bestaande woning. Voorts worden beperkte mogelijkheden geboden voor vergroting van de woning. Uitgangspunt bij vergroting is dat de bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt hergebruikt. Van complete nieuwbouw is derhalve geen sprake.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Vervolgens is dit per 1 oktober, middels een 1e aanvulling, aangevuld. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen en wijzigings- of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.
 
In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en ruimte.
 
In het Barro worden vijftien onderwerpen beschreven: Project Mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en Waddengebied; Defensie; Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; Rijksvaarwegen; Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; Ecologische hoofdstructuur; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Veiligheid rond rijksvaarwegen; Verstedelijking in het IJsselmeer en tot slot Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.
 
Planspecifiek
Gezien de kleinschaligheid van de beoogde ontwikkelingen en het feit dat het plan niet valt binnen één van de projecten aangewezen in het Barro, is de ontwikkeling niet strijdig met het Barro.
3.2 Provinciaal beleid
3.2.1 Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met schaarse ruimte'
Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met schaarse ruimte' vastgesteld. Daarnaast is op 23 februari 2011 de 1e herziening vastgesteld. Jaarlijks wordt de structuurvisie geactualiseerd. De laatste actualisering is vastgesteld op 30 januari 2013 door de Provinciale Staten. In deze actualisering zijn de hoofdlijnen, hoofdopgaven en provinciale belangen van het ruimtelijk beleid ongewijzigd gebleven. Het doel van de visie is om duidelijk te hebben hoe de ruimtelijke ontwikkeling er tot 2040 uit komt te zien.
 
De kern van 'Visie op Zuid -Holland' is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door het realiseren van een samenhangend stedelijk netwerk en groenstructuur. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. De provincie werkt hiervoor samen met gemeenten en andere partijen. De provincie stuurt op kwaliteit en functies. Deze aanpak sluit aan bij de nieuwe stijl van besturen: 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. De provincie geeft het lokale bestuur ruimte bij de ruimtelijke inrichting en stelt daarvoor kaders.
 
Naast het bieden van ruimte aan en het ordenen van functies richt de visie zich nadrukkelijk ook op de ruimtelijke kwaliteiten. Dit komt tot uitdrukking in de provinciale belangen. Deze hebben zowel betrekking op functionele als kwalitatieve aspecten. Deze aspecten worden in beeld gebracht op een functiekaart en een kwaliteitskaart.
 
De functiekaart geeft de gewenste ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot 2020. Het biedt ruimte aan de diverse belangen in Zuid-Holland en is vergelijkbaar met de voormalige streekplankaarten. Op de kwaliteitskaart staan daarnaast zowel de bestaande als gewenste kwaliteiten benoemd op een globale, regionale schaal. Terwijl de functiekaart stuurt op het ‘wat en waar’ stuurt de kwaliteitskaart op het ‘waar en hoe’. De kwaliteitskaart toont de diversiteit van Zuid-Holland en brengt de ruimtelijke kwaliteiten van provinciaal belang in beeld. De kaart geeft vanuit een kwalitatieve invalshoek richting en randvoorwaarden aan de ordening en ontwikkeling van de ruimte in Zuid-Holland.
 
Planspecifiek
Op de volgende afbeelding is de functiekaart weergegeven. Het plangebied is gelegen binnen glastuinbouwgebied. De glastuinbouwgebieden zijn uitsluitend bestemd voor de vestiging van gespecialiseerde glastuinbouwbedrijven. Zoals gesteld onder § 2.2 komt de vervangende woning op minimaal 10 meter van het omliggende glastuinbouwbedrijf te liggen. Daarmee belemmert de woonbestemming geen omliggende bedrijven en wordt derhalve de doelstelling van de aanwijzing tot glastuinbouwgebied niet geschaad.
 
Uitsnede functiekaart
  
Op de hierna afgebeelde kwaliteitskaart is het plangebied aangewezen als 'droogmakerij als herkenbare eenheid' en 'linten blijven linten'. Het gebiedsprofiel, behandeld in § 3.2.3, geeft hier nadere sturing op.  
 
Uitsnede kwaliteitskaart
      
 
3.2.2 Verordening Ruimte
Op 23 februari 2011 heeft de provincie Zuid-Holland de Verordening Ruimte (1e herziening) vastgesteld. Deze wordt evenals de structuurvisie jaarlijks geactualiseerd. De laatste actualisering is vastgesteld op 30 januari 2013 door de Provinciale Staten. De verordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen en doelen zoals die benoemd zijn in de provinciale structuurvisie 'ontwikkelen met schaarse ruimte'. De verordening bevat hiertoe instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. Een verordening omvat in aanvulling op de structuurvisie toetsbare criteria, van provinciaal belang, waaraan planvorming moet voldoen. De verordening heeft slechts betrekking op een beperkt aantal onderwerpen.
 
Planspecifiek
De Verordening Ruimte Zuid-Holland draagt bij aan de ruimtelijke doelen en belangen van de provinciale structuurvisie 'ontwikkelen met schaarse ruimte'. In deze verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen.  
 
Verstedelijking en woonmilieus
De planlocatie is buiten de bebouwingscontouren gelegen zoals aangegeven in de navolgende afbeelding. Volgens de Verordening Ruimte, artikel 3, lid 1 is bepaald dat bestemmingsplannen voor gronden buiten de bebouwingcontouren bestemmingen uitsluiten die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijk functies mogelijk maken. Voorliggende ontwikkeling gaat uit van de herbestemming van een bedrijfswoning. Er is geen sprake van nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies.
         
Uitsnede kaart Verstedelijking en woonmilieus          
     
Voor woningen buiten de bebouwingscontour dient omtrent de inhoudsmaat een gemeentelijke beleidslijn gevolgd te worden. Deze beleidslijn, beschreven in het recent vastgesteld bestemmingsplan 'Buitengebied Kaag en Braassem West' is reeds behandeld in § 2.2 en zal verder worden behandeld in § 3.3.4.
 
Molenbiotoop
De planlocatie is gelegen binnen een molenbiotoop met een straal van 100 tot 400 meter, zoals weergegeven in de navolgende afbeelding. 
 
Uitsnede kaart Cultuurhistorie molentiotoop
 
Gelet de gemeentelijke en provinciale regeling voor molenbiotoop van de Googermolen is bekeken of de ontwikkeling de 'vrije windvang' van de molen beïnvloed. Uit het provinciale molenrapportage zijn de bestaande woningen in de directe omgeving niet aangemerkt als verstorend. Aangezien deze woningen vergelijkbare bouwhoogtes kennen wordt aangenomen dat de beoogde bouwhoogte niet zal leiden tot een nieuwe verstoring. Enkele bomen aan de Baan worden wel als verstorend gezien. Uit foto's van het straatbeeld (opgenomen in § 2.2) kan worden afgeleid dat deze bomen meer dan 10 meter hoog zijn. De molenbiotoop vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling. Een uitsnede uit deze rapportage is hiernavolgend opgenomen.
 
Uitsnede provinciale molenrapportage (links: hoogtemetingen die de biotoopnorm overschrijden, rechts: gestandaardiseerde sectorscores)
  
3.2.3 Gebiedsprofiel 'Hollandse Plassen'
Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan van de gemeente. Begin 2012 vastgesteld door Gedeputeerde Staten vormt het gebiedsprofiel 'Hollandse Plassen' een handreiking om ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen zoals 'veenweidelandschap', doorsnijdend spoor', 'water als structuurdrager', 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied' en 'werkgebieden met karakter'.
 
Planspecifiek
De polder waarin het plangebied is gelegen is binnen het element 'veenweidelandschap' aangewezen als 'droogmakerij met klei in de ondergrond'. De droogmakerijen zijn ontstaan door drooglegging van natuurlijke meren en verveningen. Ze kennen een duidelijke begrenzing door een ringdijk, met in de teen van de dijk een ringsloot en aan de buitenzijde van de dijk een ringvaart of oude hoge oeverlanden. Droogmakerijen zijn het symbool van de Nederlandse strijd en overwinning op het water en zijn uniek in de wereld. Bij ontwikkelingen wordt onder meer rekening gehouden met de volgende punten:
  1. Respecteren en versterken van de samenhang tussen alle onderdelen van het droogmakerijlandschap; kavelstructuur, wegen, waterlopen en -waar van toepassing- de molens. Bij nieuwe ontwikkelingen vormen de bestaande ruimtelijke eenheden van de droogmakerijen de leidraad. Versnippering van de ruimtelijke eenheid wordt voorkomen door droogmakerijen als geheel te behandelen: per droogmakerij wordt prioriteit gegeven aan landschapsbehoud, integrale landschapsvernieuwing of waterberging.
  2. Een ontwikkeling mag niet leiden tot verdichting van het open landschap.
  3. Er is ruimte voor nieuwe functies, mits deze (tevens) bijdragen aan een duurzame waterhuishouding, natuurontwikkeling en/of recreatieve aantrekkelijkheid.
  4. Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, binnen de strakke verkaveling, grootschalig, met groene omzoming, behoud van zeer ruime doorzichten met ingetogen gebruik van kleur en gebiedseigen beplanting.
  5. De landbouw is drager van de landschappelijke kwaliteiten. Vitaliteit van het agrarisch landschap wordt gewaarborgd door schaalvergroting in de agrarische topgebieden (zoals de polder ten noorden van Nieuwkoop) of verbrede landbouw met aandacht voor natuurwaarden. Dit kan in de vorm van natuurranden langs akkers, natuurvriendelijke oevers langs poldertochten, waar mogelijk een aangepast polderpeil om de kwel te beperken of een aangepast maaibeheer in het weiland.
De genoemde punten zijn gebaseerd op het in stand houden van de droogmakerij. Voor het plangebied zijn deze, gelet op het gebruik als glastuinbouwgebied, overwegend niet van toepassing. De verkaveling wordt gerespecteerd, het plan omvat geen verdere verdichting van het open landschap of beperking van doorzichten. Voorts omvat het plan geen werkzaamheden aan of in watergangen. Daarmee is de ontwikkeling niet strijdig aan de ambities vermeld onder het element 'veenweidelandschap'.
 
Uitsnede kaart 'linten blijven linten' (plangebied rood omkaderd)
 
De bewoning in het Hollands Plassengebied bestaat grotendeels uit langgerekte bebouwingslinten met woon- en werkfuncties langs water, wegen of dijken en met een sterke relatie met het omliggend landschap. Elk lint bezit een eigen kenmerkend karakter. Binnen het element 'linten blijven linten' is het plangebied aangewezen als veenlint. Bij ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend. Er liggen hier kansen voor ontwikkeling, mits rekening wordt gehouden met de overige karakteristieken van het lint. Deze zijn:
  1. Doorzichten op het achterland.
  2. Bebouwing blijft op dezelfde hoogte.
  3. Grote verscheidenheid aan functies en inrichting kenmerken deze linten.
De ontwikkeling behelst de herbestemming van een reeds bestaande woning. De beperkte mogelijkheden voor vergroting van de woning zijn zodanig kleinschalig dat de ontwikkeling uit gaat van de huidige korrel. Het voorliggende bestemmingsplan heeft een zodanig bouwvlak opgenomen dat de woning niet verder naar de weg toe zal komen te staan. Daarmee zal het profiel niet worden beïnvloed. De vergroting van 150 m³ is zodanig kleinschalig te noemen dat deze niet zal leiden tot een verlies aan doorzichten op het achterland. Wel bestaat de kans dat de doorzichten beperkt worden. Deze beperking is zeer kleinschalig (enkele meters) en in verhouding tot de afmetingen van de doorzichten verwaarloosbaar. Het marginaal beperken van dit doorzicht leidt dus niet tot kwaliteitsverlies. Doordat er geen nieuwe of afwijkende functies worden toegevoegd aan het plangebied gaat de ontwikkeling uit van de bestaande verscheidenheid aan functies en inrichting. Concluderend kan gesteld worden dat de ontwikkeling geen impact heeft op de kenmerken van het lint.
 
Uitsnede kaart 'werkgebieden met karakter' (plangebied rood omkaderd)
 
In het Hollands Plassengebied bevinden zich grosso modo vijf soorten werkgebieden: bedrijventerreinen, kantoorgebieden, glastuinbouwgebieden en watergebonden bedrijven die gespecialiseerd zijn in botenbouw of overslag. Het plangebied is gelegen in of direct grenzend aan het werkgebied glastuinbouw. Glastuinbouwgebieden worden geconcentreerd, zodat een efficiënte, duurzame inrichting mogelijk is en verspreid glas gesaneerd kan worden. Hierbij is het terugdringen van de uitstraling van licht 's nachts een belangrijk neveneffect. In Roelofarendsveen, Papenveer en Nieuwkoop is de glastuinbouw vrij geconcentreerd. Grotere concentraties van glastuinbouw komen over als zelfstandige ruimtelijke entiteiten. Ze vormen vaak een sterk contract met de open polders. Vanuit het element 'werkgebieden met karakter' worden daarmee de volgende ambities gesteld: 
  1. Ontwikkelingen in de glastuinbouw dragen bij aan een grootschalig, geconcentreerd, modern uiterlijk en functioneren. De ontwikkelingen zijn gericht op zoveel mogelijk meervoudig ruimtegebruik en collectieve voorzieningen en met aandacht voor aansluiting op bestaande landschappelijke structuren.
  2. Een dooradering van het gebied met water en recreatieve routes is gewenst.
  3. Het is gewenst het harde contrast tussen glas en omgeving (gras) te verminderen.
De herbestemming van glastuinbouwgebied ten behoeve van woondoeleinden heeft geen invloed op de ambities b. en c. In het kader van de ambitie a. is door de gemeente gesteld dat bij herbestemming maximaal 1000 m² aan gronden mag worden meegenomen. Zoals ook gemotiveerd in § 3.3.4 zijn deze gelimiteerde woonbestemmingen niet strijdig aan de ambitie het plangebied te blijven gebruiken voor glastuinbouw. Voorts blijft de woning op voldoende afstand van de omliggende bedrijfsvoeringen. Hiermee belemmert de herbestemming deze bedrijfsvoeringen niet (zie tevens § 4.1.5). Ontwikkelingen zoals beschreven zijn daarbij nog steeds mogelijk.
 
Tot slot wordt in het gebiedsprofiel de vrije windvang van de nabijgelegen Googermolen beschreven. Dit onderwerp is reeds in § 3.2.2 aan bod gekomen. Concluderend kan worden gesteld dat de ontwikkeling geen invloed heeft op de omgeving en derhalve niet strijdig is aan het provinciale gebiedsprofiel.
      
3.3 Gemeentelijk beleid
      
3.3.1 Maatschappelijke Structuurvisie
De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 12 december 2011 de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV) vastgesteld. De MRSV is de gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling in het jaar 2025.
 
De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis.

De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Zo zijn de ‘gebiedsprofielen’ van de provincie gebruikt als basis voor de ruimtelijke structuur. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook is gekeken naar de verschillende beleidsdoelen van de voormalige gemeenten Alkemade en Jacobswoude. De gemeente maakt in de MSRV vijf strategische keuzes:
  1. geen nieuwe woningbouwplannen; wel afronding huidige projecten en versterken bestaande woonmilieus.
  2. delen verantwoordelijkheid; de gemeente neemt niet meer zelf initiatief, maar faciliteert.
  3. verschil tussen groei- en groenkernen; het behoud van voorzieningen is ondergeschikt aan de kwaliteit van (samen)leven. Bundelen van voorzieningen en woningaanbod enkel in de groeikernen. Dit versterkt de levensvatbaarheid van die voorzieningen.
  4. ruimtelijke kwaliteit staat voorop; economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Daarmee worden de waardevolle landschappen beschermd.
  5. ontwikkeling door beheer; de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving.
Planspecifiek
De ontwikkeling is niet strijdig aan de vijf gemaakte strategische keuzes. De ontwikkeling behelst de herbestemming van een bestaande woning. Daarmee is deze ontwikkeling niet aan te wijzen als nieuw woningbouwplan. Daarmee is het beleid van groei- en groenkernen niet van toepassing.
Verder is binnen de MRSV de planlocatie aangewezen als glastuinbouwgebied. De MRSV stelt dat glastuinbouw zich dient te ontwikkelen tot een krachtige economische sector, vooral gespecialiseerd in innovatie, deels gericht op nichemarkten en als aanvulling en ondersteuning van de grote (massa)productiebedrijven in Aalsmeer, Boskoop en de Bollenstreek. Langs ruime en groene ontsluitingswegen liggen burgerwoningen en bedrijfswoningen, daar tussendoor zijn de kassen erachter zichtbaar. Af en toe staat er een klein bedrijfspand van een aan glastuinbouw gerelateerd bedrijf. De omgeving dankt zijn identiteit aan de aanwezigheid van authentieke lintstructuren en de kassen. Zoals reeds eerder gemotiveerd onder 'werkgebieden met karakter' in paragraaf 3.2.3 belemmert de herbestemming de glastuinbouw in de omgeving niet. Voorts behelst de ontwikkeling een beperkte vergroting van bouwmogelijkheden. Zoals tevens in paragraaf 3.2.3 gemotiveerd zal deze beperkte vergroting niet leiden tot een significante afname aan doorzichten op het achterland.
 
3.3.2 Nota inbreidingslocaties
Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘Nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel.
 
De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.
 
Planspecifiek
De planontwikkeling gaat uit van een bestaande woning buiten de kernen. Daarmee valt de ontwikkeling buiten de reikwijdte van de Nota.
3.3.3 Vigerend bestemmingsplan
Het bestemmingsplan 'De Baan en Sotaweg' heeft betrekking op een glastuinbouwgebied aan de oostkant van de Rijksweg A4. Het gebied is voor het overgrote deel in gebruik als glastuinbouwgebied. Het bestemmingsplan is op 13 september 2005 door de gemeenteraad vastgesteld.
 
Planspecifiek
Hiernavolgende afbeelding toont een uitsnede uit de plankaart. Daaruit blijkt dat het plangebied is gesitueerd binnen de bestemming 'glastuinbouw'. Voorts is middels een specifieke aanduiding het oprichten van bedrijfswoningen toegestaan. 
 
Uitsnede plankaart 'De Baan en Sotaweg' (2005)
 
In het bestemmingsplan 'de Baan en Sotaweg' worden ontwikkelingen zoals schaalvergroting reeds voorzien. Daartoe is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 15 lid 3) om de bestemming te wijzigen in Woondoeleinden mits:
  1. er schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden;
  2. de agrarische functie van het perceel niet langer noodzakelijk is;
  3. de ligging van de af te splitsen bedrijfswoning niet zodanig is dat hierdoor toekomstige reconstructies alsmede huidige omliggende agrarische bedrijfsuitoefening kunnen worden belemmerd;
  4. per tuinbedrijf tenminste 1 bedrijfswoning aanwezig blijft;
  5. de af te splitsen kavel niet groter is dan 1000 m²;
  6. er een positief advies is van een onafhankelijke agrarische deskundige;
  7. de uitbreiding van het aantal woningen niet tot gevolg heeft dat de omliggende agrarische bedrijfsuitoefening beperkt wordt.
Voorts worden nog aanvullende voorwaarden gesteld in verband met watercompensatie. Hoewel de beoogde ontwikkeling kan voldoen aan de bovenstaande 7 criteria is gekozen om een separate planprocedure op te starten. De motivatie hiertoe is dat binnen het bestemmingsplan 'De Baan en Sotaweg' de maximale inhoudsmaat voor woningen op 600 m³ is gesteld. De huidige gemeentelijke beleidslijn gaat echter uit van 750 m³. Initiatiefnemer hecht, in verband met zijn beoogde vergroting van de woning, veel waarde aan de extra te verkrijgen 150 m³. Daarmee is de ontwikkeling niet passend binnen het bestemmingsplan 'De Baan en Sotaweg'.  
 
3.3.4 Beleidslijn herbestemmingen buitengebied
De beleidslijn omtrent herbestemmingen in het buitengebied komt voort uit bestemmingsplannen 'Buitengebied Kaag en Braassem West' en 'De Baan en Sotaweg'. Daarmee is deze beleidslijn locatie specifiek en geen losstaand en separaat vastgesteld beleid. Voor de planlocatie wordt de informele beleidslijn gevormd door de volgende drie onderdelen:
  1. inhoudsmaten voor woningen in het buitengebied;
  2. afstand tot kassen (incl. bedrijfsgebouwen);
  3. maximaal her te bestemmen gebied.
Planspecifiek
Voorwaarde 1 betreft de beleidslijn omtrent inhoudsmaten voor woningen in het buitengebied. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Kaag en Braassem West' is deze beleidslijn neergelegd. De maximale inhoudsmaat wordt gesteld op 750 m³. Voor de goot- en bouwhoogte wordt aangesloten bij de gangbare norm van respectievelijk 6 en 9 meter. Deze herbestemming maakt daarbij een uitbreiding mogelijk. Initiatiefnemer is voornemens deze ruimte te gebruiken om de woning te vergroten. Daarbij zal het huidige bijbehorende bouwwerk gesloopt worden.
 
Voorwaarde 2 heeft betrekking tot de minimale afstand tussen gevoelige bestemmingen en glastuinbouwcomplexen. Bij het ontwerp van de uitbreiding en de bestemmingslegging van het voorliggende plan is als uitgangspunt genomen dat de woning altijd op minimaal 12,5 meter van de nabijgelegen bedrijfsgebouwen moet zijn gelegen. Daarmee wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan “De Baan en Sotaweg” opgenomen afstandscriterium van 10 meter (goedkeuringscriterium Nota Planbeoordeling 2002) met inbegrip van de mogelijkheid voor vergunningsvrij bouwen. Zodoende wordt het naastgelegen bedrijf (de Baan 9) niet beperkt in haar bedrijfsvoering. 
 
Voorwaarde 3 behelst de maximalisering van oppervlakte van her te bestemmen gronden per woning. Deze beleidslijn volgt uit bestemmingsplan 'De Baan en Sotaweg'. In de wijzigingsvoorwaarden (zie ook paragraaf 3.3.3 van de voorliggende toelichting) is gesteld dat maximaal 1000 m² omgezet mag worden naar de bestemming 'Woondoeleinden'. Het glastuinbouwgebied De Baan en Sotaweg is één van de belangrijkere glastuinbouwgebieden van de gemeente Kaag en Braassem. De gemeente heeft als doel dit glastuinbouwgebied te behouden. Derhalve mag het omzetten van voormalige bedrijfswoning naar reguliere woondoeleinden niet ten koste gaan van de kansen van het gebied als glastuinbouwgebied. Door de oppervlakte van de her te bestemmen gronden te maximaliseren wordt het areaal glastuinbouw zekergesteld. Voorliggend plan gaat uit van deze 1000 m². Een deel van de om te zetten gronden zijn in het verleden reeds in gebruik genomen als erf bij de woning aan De Baan 15. Voorliggend bestemmingsplan legaliseert daarmee tevens dit gebruik.  
3.3.5 Welstandsnota
Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.
 
In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart, zie hiernavolgende afbeelding.
 
Uitsnede Welstandskaart (plangebied zwart omcirkeld)
     
Planspecifiek
Het plangebied ligt buiten het beschermd dorpsgezicht en kent geen bebouwing van monumentale status. Daarmee stelt de welstandsnota geen aanvullende voorwaarden aan de ontwikkeling.
3.3.6 Nota Vereveningsfondsen
Als uitwerking op de MRSV is op 17 juni 2013 de Nota Vereveningsfondsen door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin worden bestemmingsreserves sociale woningbouw en parkeren aangewezen. Doel van deze reserves is tenminste 30% sociale woningbouw te realiseren bij nieuwbouwprojecten en te voorzien in voldoende parkeervoorzieningen bij nieuwbouwontwikkelingen (niet alleen voor sociale woningbouw).
 
Indien in uitzonderlijke gevallen niet aan de gestelde normen kan worden voldaan zal op basis van een overeenkomst met de initiatiefnemer van een bouwplan een bijdrage aan de betreffende bestemmingsreserve(s) worden afgesproken. Conform de ambitie uit de MRSV is deze norm voor sociale woningbouw op 30% gesteld. Deze bijdrage kan vervolgens worden ingezet bij projecten die meer sociale woningbouw realiseren dan de gestelde norm, dit alles met als doel gemiddeld 30% sociale woningbouw bij nieuwbouw projecten te realiseren. De bijdrage aan de parkeerbestemmingsreserve wordt gebruikt om in geval van nieuwbouw in de openbare ruimte ontbrekende parkeergelegenheid aan te leggen.
 
Planspecifiek
Bij voorliggende ontwikkeling is er sprake van een bedrijfswoning. Deze ontwikkeling is in de Nota Vereveningsfondsen vrijgesteld van de 30 procentsnorm. Daarmee stelt de Nota geen aanvullende voorwaarden aan de ontwikkeling.
4 Uitvoerbaarheid
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieu
4.1.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: 
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig; 
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; 
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; 
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
Planspecifiek
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot verlening van de voorliggende omgevingsvergunning valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 woningen. Omdat het in onderhavig plan gaat om minder dan 1% van de drempelwaarde kan afgezien worden van een m.e.r.-beoordeling en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r. beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; 
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoor­de­ling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.
De hiernavolgende paragraven vormen de vormvrij m.e.r.-beoordeling. Daarin worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen gesignaleerd. Deze gevolgen kunnen derhalve worden uitgesloten. Daarmee is geen nadere m.e.r.-beoordeling noodzakelijk.
4.1.2 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
Bij herinrichtingsituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk. Voor bodemgebruik wordt uitgegaan van acht verschillende bodemfuncties:
  1. landbouw; 
  2. moestuin/volkstuin;
  3. wonen met tuin;       
  4. kinderspeelplaatsen;
  5. natuurgebieden;
  6. groen met natuurwaarden;
  7. industrie en ander groen;
  8. bebouwing en infrastructuur.
In het kader van de Wet bodembescherming worden de acht bodemfuncties in het Besluit Bodemkwaliteit onderscheiden in drie bodemklassen:
  • klasse landbouw en natuur (1,  2 en 5);
  • klasse wonen (3, 4 en 6);
  • klasse industrie/bedrijven (7 en 8).
Wanneer onderzoek noodzakelijk is wordt in eerste instantie volstaan met een historisch vooronderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat op grond van de resultaten een verontreiniging te verwachten is, dient een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 (Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond) van het NNI te worden uitgevoerd.
 
De kwaliteit van verontreinigde bodem moet ten behoeve van de realisatie van een nieuwe bestemming voldoen aan de doelstellingen uit de Beleidsvernieuwing Bodemsanering (BEVER). Uitgangspunt is dat functioneel wordt omgegaan met eventueel aanwezige verontreinigingen. Tevens introduceerde de commissie Welschen in het begin van de jaren negentig het begrip "actief bodembeheer". Het doel hiervan is om op verstandige, doelmatige wijze om te gaan met de structurele aanwezigheid van bodemverontreiniging. 
 
Planspecifiek
Middels een bodemonderzoek (bijlage) is inzicht verkregen in de bodemkwaliteit. De bovengrond bestaat voornamelijk uit zwak humeus, zwak tot sterk siltig, matig fijn tot matig grof zand of uit matig tot sterk zandige klei. De ondergrond bestaat uit sterk tot uiterst siltig, klei en zandige of kleiige veen. De ondergrond is daarnaast plaatselijk zwak tot matig schelphoudend. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De bovengrond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink en/of PAK. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingswijziging op de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing. Het aspect bodem vormt geen belemmering.
 
4.1.3 Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
 
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen voor scholen, kinderdagverblijven, verzorging-, verpleeg- en bejaardentehuizen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming. Het gaat hierbij overigens niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
 
In het kader van het opstellen van een ruimtelijk plan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Planspecifiek
Het voorliggende initiatief betreft enkel een legalisering van het strijdig gebruik van een bedrijfswoning als ‘burgerwoning’. De beperkte vergroting van bouwmogelijkheden heeft geen invloed op de luchtkwaliteit. In zowel de huidige planologische situatie als in de gewenste zijn het object en de omliggende gronden in gebruik als woning of in gebruik ten behoeve van deze woning. Uit paragraaf 4.3 volgt dat als gevolg van de voorliggende ontwikkeling geen extra verkeersbewegingen worden verwacht. Daarmee draagt het plan niet bij aan jaargemiddelden voor luchtkwaliteit.
4.1.4 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
    • verzorgingstehuizen;
    • psychiatrische inrichtingen;
    • medisch centra;
    • poliklinieken;
    • medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
Planspecifiek
De afweging of de geluidsbelasting op de gevel voldoet aan de daarvoor gestelde eisen is in het vigerende bestemmingsplan gemaakt. Daarin is aangegeven binnen welk gebied de nieuwe bedrijfswoningen gerealiseerd mogen worden. Ten grondslag aan de gebiedsbepaling ligt onder meer een onderzoek naar wegverkeerslawaai. Voor de Baan is onderzocht dat vanaf 7 meter uit de wegas voldaan wordt de voorkeursgrenswaarde. De beoogde ontwikkeling betreft een woning op circa 13 meter vanaf de wegas. Omdat de ontwikkeling op nagenoeg twee keer de vereiste afstand wordt gerealiseerd kan worden aangenomen dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. Nader onderzoek voor wegverkeerslawaai is daarmee niet noodzakelijk. Spoorweglawaai is niet van toepassing. Industrielawaai als gevolg van het omliggende glastuinbouwbedrijf wordt in § 4.1.5 verder behandeld.
  
Dit onderzoek  bevat onder meer naar wegverkeerslawaai toont aan   De woning is met vergunning als bedrijfswoning opgericht. Voor bedrijfswoningen zijn geen andere geluidseisen van toepassing dan voor burgerwoningen.  Daarmee kan geconcludeerd worden dat de geluidsbelasting op de gevel toereikend is.
4.1.5 Bedrijven en milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. 
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
In de directe omgeving van het plangebied is enkel een glastuinbouwbedrijf gevestigd. De VNG-publicatie geeft voor glastuinbouwbedrijven een onder SBI-1993 code 0112. De grootste richtafstand is 30 meter, geluid is daarbij het maatgevende aspect. Omdat er sprake is van een gemengd gebeid kan de richtafstand worden verkleind tot 10 meter. De richtafstand uit de VNG-publicatie komt overeen met het afstandscriterium uit het bestemmingsplan “De Baan en Sotaweg”. Voor het bestemmingsplan Geestweg-Floraweg (2013) is dit criterium eveneens aangehouden. In beide gevallen wordt ten opzichte van het bouwvlak tot omliggende kassen (achter de Baan 9, 13 en 17 voldaan aan deze richtafstand. Daarbij is het bouwvlak zodanig gepositioneerd dat hierbij rekening is gehouden met de aanvullende mogelijkheden vanuit het vergunningvrij bouwen.
 
Op het perceel is een gasdrukmeet- en regelstation aanwezig. Bij het veranderen van het bouwvlak van de woning moet rekening worden gehouden met dit ten noordwesten gelegen gasdrukmeet- en regelstation. Op grond van artikel 3.12, lid 6 van het Activiteitenbesluit milieubeheer moet rekening worden gehouden met een veiligheidsafstand tot kwetsbare objecten zoals een woning. De Omgevingsdienst West-Holland schat in dat het een categorie B gasdrukkast betreft. Hiervoor geldt een mnimale afstand van 4 meter. Het bouwvlak is hierop afgestemd.
4.1.6 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
  • risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
 
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
 
Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.
Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Hierbij is de 1% letaliteit belangrijk. Zolang deze oriëntatiewaarde niet overschreden wordt is er geen specifieke motivatie noodzakelijk (let wel: er is dus wel een risico!). Indien de 1% letaliteit wel overschreden wordt dient in de ruimtelijke planvorming dit risicoaspect bewust geaccepteerd te worden met daarbij de motivatie waarom dat acceptabel gevonden wordt. Via inrichtingsmaatregelen (op basis van de gebruiksvergunning en de bouwverordening) en rampenplannen e.a. kan het effect bij een calamiteit beperkt worden.
 
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de Nota en circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). De geactualiseerde circulaire is de voorloper van het Besluit transportroutes gevaarlijke stoffen (Btev), dat in 2012 in werking treedt. Ondanks dat het Btev nog niet in werking is getreden is het, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, verstandig hier al rekening mee te houden. In het Btev staan regels op het gebied van externe veiligheid voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Volgens het Btev mag op grond van een ruimtelijke besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Ten opzichte van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verantwoording van het groepsrisico niet meer verplicht als het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt.
 
Planspecifiek
Toetsing aan de externe veiligheid is niet noodzakelijk daar de herbestemming van de woning niet zal leiden tot een toename van mensen of een toename van risico's in en nabij het plangebied. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel gekeken naar het aspect extene veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is daarbij de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.
 
Uitsnede risicokaart van de Provincie Zuid-Holland
 
Uit bovenstaande afbeelding is op te maken dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een risicovol bedrijf of nabij een relevante buisleiding. Er ligt geen plaatsgebonden risicocontour over het plangebied.
 
Het plangebied ligt wel nabij de A4 en dus binnen de invloedsfeer van de transportroute gevaarlijke stoffen die daar over loopt. Over de A4 worden brandbare gassen van klasse GF3 (LPG) en brandbare vloeistoffen van klasse LF1 (diesel), LF2 (benzine) en LT3 (HF-oplossing) getransporteerd. Het effect van een calamiteit met een LPG tankwagen reikt tot 355 m vanaf de locatie van het incident, voor de brandbare vloeistoffen is dat 45 m. Voor LT3 is de 1%-letaliteitafstand groter dan 4 kilometer. Het plangebied is op circa 700 meter van de A4 gelegen. Daarmee is het plangebied binnen het invloedsgebied van deze transportroute gesitueerd. Zoals gesteld heeft het planvoornemen geen invloed op de hoogte van het groepsrisico en op andere aspecten zoals bereikbaarheid van de risicobron of het plangebied en de evacuatiemogelijkheden uit het plangebied.
  
4.2 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 
 
Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland
Waterbeheerplan
Op 9 december 2009 is het nieuwe waterbeheerplan (WBP) van het hoogheemraadschap van Rijnland vastgesteld. Voor de planperiode 2010-2015 is dit WBP van toepassing. In het plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn:
  1. veiligheid tegen overstromingen;
  2. voldoende water;
  3. gezond water.
Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.
 
Keur en Beleidsregels
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en de daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De ‘Keur en Beleidsregels’ maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:
  • waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
  • watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
  • andere waterstaatwerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of nabij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in de Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.
      
Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
Het voorliggende plan voorziet in een herbestemming. Daarbij worden beperkte extra bouwmogelijkheden geboden. Voor de watertoets is met name de verruimde inhoudsmaat van belang. Door een verruiming van deze inhoudsmaat is het mogelijk de woning met 150 m³ te vergroten. Uitgaande van een gemiddelde bouwhoogte van 3 meter per bouwlaag kan deze vergroting nooit leiden tot een toename aan verhard oppervlakte met meer dan 500 m². Hoogheemraadschap Rijnland schrijft in haar beleid voor dat indien een initiatiefnemer meer dan 500 m2 extra verhard oppervlak wil aanleggen compensatie in de vorm van open water vereist is. Derhalve is geen compensatie noodzakelijk.
   
Waterafvoer
Het hemelwater zal in onderhavig plan zo veel als mogelijk afgekoppeld worden. het vuilwater zal aangesloten worden op de bestaande riolering. uitlogende materialen zullen zo min mogelijk toegepast worden.
4.3 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.
 
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een herbestemming van een bestaande woning. Deze ontwikkeling heeft geen invloed op de verkeersafwikkeling op de Baan. Er ontstaat geen noodzaak om de verkeersstructuur aan te passen. Voorts biedt het erf voldoende parkeergelegenheid. Daarmee kan parkeren op eigen terrein worden afgewenteld en vormt het aspect verkeer en parkeren geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.
4.4 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.
 
Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:
  • Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
  • beschermde Natuurmonumenten;
  • wetlands.
Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
 
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
Gebiedsbescherming in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en de EHS is niet van toepassing op dit plan. In het kader van sec de herbestemming is soortenbescherming niet aan de orde. De vergroting van de woning omvat fysieke ingrepen in een bestaand gebouw. Gelet op de bouwfysieke eigenschappen van de woning en het intensieve gebruik is het niet waarschijnlijk dat beschermde soorten gebruik maken van de woning als nestplaats. Door het volgen van de hiernavolgende maatregelen vormt ook de soortenbescherming geen belemmering.
  1. de start van werkzaamheden (kappen, rooien, slopen en grondbewerking) dient buiten het broedseizoen van vogels (globaal half maart tot half juli) plaats te vinden om verstoring van broedvogels en het broedsucces te voorkomen. Alleen op basis van gericht onderzoek (naar broedende vogels), mag van deze voorwaarde worden afgeweken.
  2. Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Verstoring moet worden beperkt en dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood. Dit kan door:
    1. het slopen en rooien starten buiten het voortplantingsseizoen (april - augustus) en het winter(slaap)seizoen (november - februari);
    2. het beperken van verlichting tijdens de avonduren ten behoeve van vleermuizen en andere nachtdieren.
4.5 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.
 
Planspecifiek
In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld.     
 
Uitsnede archeologische vewachtingskaart (plangebied zwart omcirkeld) met in de legenda de verwachtingswaarde
 
De archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart laat voor het gehele plangebied een lage verwachtingswaarde zien. Hierdoor is voor het plangebied archeologisch onderzoek bij bodemingrepen niet meer noodzakelijk. De meldingsplicht bij vondsten blijft onverminderd van kracht.
4.6 Cultuurhistorie
Door recente wijzigingen in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is sinds 1 januari 2012 het opnemen van een cultuurhistorische paragraaf verplicht. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.  
    
Planspecifiek
De gronden gelegen binnen het plangebied hebben op basis van het laatste gemeentelijke archeologie beleid geen beschermingswaardige waarden er is dan ook geen beschermingsregeling voor archeologie opgenomen. Uiteraard geldt wel de reguliere zorgplicht uit de Monumentenwet. In het plangebied is ook geen waardevolle en behoudenswaardige bebouwing aanwezig. 
 
De verkavelingsstructuur van het veenweidegebied is cultuurhistorisch het meest waardevolle element. Voorliggend bestemmingsplan beschermd deze structuur doordat:
  1. niet voorzien wordt in het dempen of wijzigen van watergangen;
  2. de molenbiotoop niet verder wordt geschaad;
  3. verder is voldaan aan het gestelde in het gebiedsprofiel.
Hiermee blijft het ordeningsprincipe en de ontwikkelingsgeschiedenis in tact en herkenbaar. Binnen deze beperkte ruimtelijke randvoorwaarden kan invulling gegeven worden aan de ruimtelijke opgave voor het gebied te weten het in standhouden en stimuleren van een toekomst gericht duurzaam glastuinbouwgebied.
4.7 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling is gewaarborgd door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. De bijkomende realisatie- en procedurekosten zullen voor rekening van de initiatiefnemer zijn.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
     
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen en bouwvlakken. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).
5.3 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.
 
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.
Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:
  • Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
  • Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.4 Wijze van bestemmen
Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemming:
 
Wonen
De beoogde woning is bestemd met de bestemming wonen. Onder meer als gevolg van het gestelde in § 3.2.3 en 3.3.4 zijn nadere voorwaarden opgenomen bijvoorbeeld omtrent bouwhoogte, inhoud en afstand tot omliggende bedrijfsgebouwen.  
6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
 
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 
6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg
In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.
6.3 Verslag zienswijzen
In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.