Type plan: projectbesluit
Naam van het plan: Spoorstraat 1 te Roelofarendsveen
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.1884.PBKBSPOORSTRAAT1-VAS1

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Alkemade
In de structuurvisie 2020 zijn een aantal hoofdkeuzen gemaakt met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling van de Gemeente Kaag en Braassem. Het bouwplan valt onder hoofdkeuze 2: ´Alkemade als woongemeente´. Uitgangspunt hierin is, zoals reeds is aangegeven in de woonvisie, dat Kaag en Braassem als woongemeente in zal moeten zetten op doelgroepen en dan met name op starters en senioren. Daarnaast blijkt uit het woonwensenonderzoek, dat er in bijna alle segmenten van de woningmarkt een vraag is. Kaag en Braassem zal zich primair moeten richten op de doorstroming. De gemiddelde bezetting per woning in de gemeente Kaag en Braassem daalt, waardoor het noodzakelijk is dat er meer woningen worden gebouwd om het inwonertal op peil te houden. De gemeentelijke ambitie gaat echter verder. Kaag en Braassem kiest voor een stijging van het aantal inwoners over een periode van 25 jaar met circa 3.500 inwoners. Deze stijging is ook van belang om het voorzieningenniveau op peil te houden. Bedrijvigheid langs de lintbebouwing zal plaats moeten maken voor nieuwe woonfuncties. Verdichting met woningbouw in en direct achter het lint past dan ook bij het gewenste beeld.
 
Daarnaast staat in de structuurvisie vermeld dat de overgang van het stringente 'contingentenbeleid' naar het ruimere 'contourenbeleid' voor Kaag en Braassem mogelijkheden biedt om meer aan de vraag naar woonruimte te voldoen. Roelofarendsveen moet zich kunnen ontwikkelen als een vitaal centrum voor de dorpen in de directe omgeving, dus ook voor de dorpen van de voormalige gemeente Jacobswoude, voor Weteringbrug en Abbenes.
 
Het zal voorzieningen moeten bieden als scholen, een verscheidenheid aan winkels en culturele en sportvoorzieningen. Dat is mogelijk als de bevolking in omvang groeit. Vooralsnog is een groei van 100 woningen per jaar in de komende 20 jaar gewenst. Daarmee wordt tevens een bescheiden bijdrage geleverd aan de regionale opvang.
 
Conclusie
Het bouwplan betreft de realisatie van 23 appartementen in een appartementencomplex. Het woonaanbod bestaat uit verschillende type woningen. Het plan voorziet in de woonvraag. Het plan is in lijn met de ge-noemde groeistelling en passend binnen de structuurvisie.
3.4.2 Vigerend Bestemmingsplan
Het perceel is gelegen in het planologische regime van het bestemmingsplan 'Veenwetering'. Het bestemmingsplan Veenwetering is op 2 maart 2009 door de gemeenteraad van Kaag en Braassem vastgesteld. Uit raadpleging van de plankaart van het bestemmingsplan volgt dat de gronden momenteel bestemd zijn als Maatschappelijk (M). Voor het gehele perceel geldt de dubbelbestemming archeologisch waardevol gebied. Voor het plangebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De afbeelding op pagina 26 toont een uitsnede van de plankaart met het betreffende plangebied.
 
Uitsnede projectlocatie uit plankaart bestemmingsplan Veenwetering
 
Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' wordt de functie 'Wonen' in eerste instantie niet toegelaten. De gronden die zijn bestemd als maatschappelijk zijn uitsluitend bestemd voor:
  1. maatschappelijke voorzieningen;
  2. een begraafplaats, uitsluitend binnen het differentiatievlak met de aanduiding begraafplaats;
  3. een monument, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding op de plankaart;
  4. ondergeschikte horeca/ detailhandel;
  5. de daarbij behorende voorzieningen zoals fietsenstallingen, tuinen, erven, (ondergrondse) parkeervoor-zieningen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, speelruimte, leidingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Gelet op de dubbelbestemming 'Archeologische waarden' geldt dat de gronden bestemd zijn voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden op de planlocatie. Voor de locatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Uit de planregels volgt dat voor de gronden waarop een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen de Burgemeester en Wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wro bevoegd zijn tot het wijzigen van het aangeduide gebied in de bestemming 'Wonen'. Hiervoor zijn in de regels een aantal voorwaarde opgenomen, te weten:
  1. de milieukwaliteit wordt niet onevenredig aangetast. Onder milieukwaliteit wordt in ieder geval verstaan de gevolgen voor de externe veiligheid, flora en fauna, bodem- en grondkwaliteit en de mate van hinder voor de omliggende functies;
  2. de verkeersveiligheid en brandveiligheid te waarborgen;
  3. de functionele en ruimtelijke structuur niet onevenredig wordt aangetast;
  4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
De huidige bebouwing zal in het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden gesloopt. Hiervoor zal in de plaats een appartementencomplex met een interne garage worden gerealiseerd. De nieuwe bebouwing is niet mogelijk binnen het huidige bouwvlak en volgens de regels van de wijzigingsbevoegdheid. Het volgen van een planologische procedure is noodzakelijk om de realisatie van het appartementencomplex mogelijk te maken.
 
Conclusie
Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Veenwetering. Het plan kan niet voldoen aan de gestelde voorwaarden ten aanzien van de wijzigingbevoegdheid. Daarom wordt conform hetgeen vermeld onder paragraaf 1.2 een planologische procedure gevolgd.
 
 
3.4.3 Welstandsnota
De gemeenteraad van Alkemade (nu Kaag en Braassem) heeft op 11 september 2006 de herziene "Welstandsnota Alkemade 2006" vastgesteld.
 
De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die ertoe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsno-ta richt zich dus op bestaande karakteristieken van bestaand stedelijk gebied en buitengebied.
 
Er worden algemene -, gebiedsgerichte -, sneltoets - en thematische criteria onderscheiden waaraan bouwplannen worden getoetst, afhankelijk van het soort gebied en type bouwwerk.
 
Het bouwplan is ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie van de gemeente Kaag en Braassem. In een reactie van 11 november 2009, laat de welstandscommissie akkoord te zijn met het bouwplan. Hierbij wordt echter wel de voorwaarde gesteld dat het gevelmateriaal nader wordt bekeken.
 
Conclusie
De welstandscommissie van de gemeente Kaag en Braassem is akkoord met het bouwplan. Het bouwplan past binnen de gemeentelijk welstandeisen.
3.4.4 Duurzaam Bouwen
In mei 2003 is op regionaal niveau een duurzaam bouwen beleid vastgesteld, genaamd het ‘Regionaal duurzaam bouwen plus pakket’. Het DuBo-beleid heeft betrekking op de bouwsegmenten:
  • woningbouw nieuwbouw;
  • woningbouw beheer;
  • utiliteitsbouw;
  • grond-, weg- en waterbouw.
Per bouwsegment zijn ambities geformuleerd, gebaseerd op het desbetreffende Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. Het in deze pakketten gehanteerde ambitiesysteem, waarbij vaste DuBo-maatregelen worden aangevuld met variabele DuBo-maatregelen tot het gewenste niveau, blijft het uitgangspunt voor de maatregelenlijsten. De Nationale Pakketten worden aangevuld met regionale afspraken. Dit wordt het ‘regionaal duurzaam bouwen plus pakket’ genoemd. De volgende ambitieniveaus worden voorgesteld met betrekking tot ‘woningbouw nieuwbouw’:
  • Pas alle vaste maatregelen toe uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw;
  • Pas alle kostenneutrale en kostenbesparende variabele maatregelen toe uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw (kostenneutraal zijn die maatregelen die zelf kostenneutraal zijn of die zichzelf terugverdienen);
  • Kies 14 variabele kostenverhogende maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw;
  • Houd rekening met het realiseren van de volgende regionale vaste maatregelen:
  • Verhoog de geluidsisolatie tussen woningen en verblijfruimten;
  • Alleen duurzaam geproduceerd hout toepassen met het keurmerk FSC-keurmerk of (2e keus) Keurhout-Keur;
  • Voorkom blootstelling van koper, ongecoat zink of lood aan hemelwater en oppervlaktewater;
  • Indien gekozen is voor het ambitieniveau ‘vooruitlopend’ uit het klimaatbeleid geldt bovendien:
  • Verlaag de EPC met 10 tot 15% onder het wettelijk niveau;
  • Zorg dat alle woningen worden uitgerust met een lage temperatuursysteem;
  • Zorg dat bij nieuwbouwprojecten met meer dan 250 woningen EPL van 7,0 wordt gehaald;
  • Kies tenminste 50% van de niet kostenneutrale variabele energiemaatregelen.  
    Conclusie
    In de nieuwbouw van de met onderhavige ruimtelijke onderbouwing gepaard gaande ontwikkeling worden de principes uit het DuBo-beleid toegepast.
3.4.5 Woonvisie Alkemade (actualisatie 2008)
De toenmalige gemeente Alkemade heeft in 2001 de gemeentelijk woonvisie vastgesteld. In 2008 is de visie geactualiseerd. De ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en volkshuisvesting waren toegenomen en het beleid uit de oorspronkelijke visie was achterhaald. Met de actualisatie wil de gemeente twee doelen bereiken:
  1. het maken van een verdiepingsslag op een aantal onderwerpen en daarmee de visie weergeven in de richting waarop de gemeente zich de komende jaren op het gebied van woningbouw en volkshuisvesting wil ontwikkelen;
  2. zichzelf, als gemeente, actief op stellen en kaders vaststellen de bij punt 1 genoemde ontwikkelingen.
De gemeente heeft twee stukken opgesteld die een gedegen onderbouwing leveren tijdens het nastreven de eerder genoemde doelstelling, te weten het 'Aanvalsplan Starterhuisvesting' en het Prestatiecontract Alkemade 2008-2013, dat wordt opgesteld samen met Woningbouwvereniging Alkemade. De rapporten zijn opgesteld ten tijde van de oude gemeente Alkemade. Desondanks is inhoud van de stukken ook toepasbaar in de huidige situatie.
 
Het woningbouwprogramma van de woonvisie zorgt voor een extra groei van de gemeente. De gemeente zou met de huidige plannen groeien tot een gemeente van circa 20.000 inwoners in 2020. Om te kunnen voorzien in de woonvraag presenteert de gemeente een aantal ambities op het gebied van woningbouw:
  • bevolkingsontwikkeling: de gemeente kiest voor een groeiende bevolking waarbij een evenwichtige samenstelling een voorwaarde is;
  • woonmilieus: de gemeente kiest voor een divers aanbod aan woonmilieus;
  • doorstroming: de gemeente kiest voor een gedifferentieerd bouwprogramma waarbij doorstroming de hoofdrichting zal zijn;
  • kwaliteit van de woningen: de gemeente kiest voor kwalitatief hoogstaande woningen waarbij duurzaamheid centraal staat;
  • sociale woningbouw: 30 procent van de woningbouw wordt gerealiseerd in de categorie sociale woningbouw.
Onderhavig plan voorziet in de bouw van een complex met 23 appartementen. Het huidige gezondheidscentrum wordt gesloopt en maakt plaats voor het appartementencomplex. Dit initiatief sluit aan bij de groei ambitie van de gemeente. Het aanbod bestaat uit verschillende woningtypes van verschillende prijsklasse. Hiermee is het bouwplan passend in de ambities van de gemeente om te komen tot een divers aanbod. Daarbij wordt in de materiaalkeuze en de realisatie van de parkeergarage aangesloten bij de ambitie van kwalitatief wonen.
 
Conclusie
Het bouwplan sluit aan bij de ambities van de geactualiseerde woonvisie en is passend in de woonvraag van de gemeente. Het plan is niet in strijd met het beleid uit de woonvisie.
3.4.6 Centrumvisie Roelofarendsveen (2009)
In 2005 is er voor de kern Roelofarendsveen een centrumvisie vastgesteld. In 2009 is de visie geactualiseerd. De oude visie was achterhaald en niet meer toepasbaar op de huidige ontwikkelingen. De geactualiseerde visie is op 25 mei 2009 vastgesteld en geeft richting aan de uit te werken plannen voor het centrum. Het dient als toetsingskader voor de stedenbouwkundige plannen voor het centrum van Roelofarendsveen. In de centrumvisie wordt tevens gesproken over de mogelijkheden op het plangebied uit onderhavig plan. Het plangebied is opgenomen als een ontwikkelingsgebied. Het plangebied ligt in het centrum van Roelofarendsveen.
 
Door de omvang van Roelofarendsveen heeft de kern een goed ontwikkeld centrumgebied. Deze voorzieningen trekken naast inwoners uit Roelofarendsveen zelf, tevens inwoners uit de omliggende dorpen aan. Met de ontwikkeling van het nieuwe woongebied Braassemerland zal de centrumfunctie van de kern binnen de gemeente Kaag en Braassem verder worden versterkt. Naast het voorzieningenniveau heeft de centrumfunctie van de kern tevens effect op het woningbouwprogramma. De voormalige gemeente Alkemade heeft in de structuurvisie de wens uitgesproken om naast het veel voorkomende groenstedelijke woonmilieu in Roelofarendsveen tevens op beperkte schaal stedelijk wonen mogelijk te maken. Op deze manier speelt de gemeente in op de woonwens van met name ouderen en jongeren. De keuze om alleen in Roelofarendsveen stedelijk wonen mogelijk te maken hangt enerzijds samen met het goed ontwikkelde voorzieningenniveau van deze kern en komt anderzijds voort uit de wens om het landelijke karakter van de omliggende kernen zoveel mogelijk te behouden.
 
Op basis van de uitgangspunten van de centrumvisie zoals in bovenstaande is beschreven, is op de locatie van het Kruisgebouw is een hogere massa mogelijk. In de visie wordt gesteld dat een hoogte van vijf bouwlagen is toegestaan, mits rekening gehouden wordt met de bestaande lage bebouwing aan de westzijde. Een verspringing van de rooilijn richting het Westeinde is hier wenselijk.
 
Onderhavig bouwplan voorziet in de gewenste ontwikkeling vanuit de centrumvisie. Zoals eerder toegelicht in paragraaf 2.2, omvat het bouwplan de bouw van een appartementencomplex deels bestaande uit vier bouwlagen en deels bestaande uit vijf bouwlagen met flauwe kap. Er is rekening gehouden met de bestaande lage bebouwing ten westen van het nieuwe gebouw. Het nieuwe volume is namelijk geplaatst op de oostelijke rand van de kavel, richting Voorstraat/Stationsstraat. De afstand tussen de achterliggende woningbouw en het nieuwe complex wordt hierdoor vergroot met circa 3 meter. Hierdoor ontstaat er tevens de mogelijkheid om de inrit van de parkeergarage aan de westzijde van het gebouw te situeren.
 
Op basis van de volgende argumenten kan worden gesteld dat er in het kader van de situering van het appartementencomplex op de locatie van het kruisgebouw sprake is van een zorgvuldige inpassing:
  • Concentreren voorzieningen en gestapelde woningbouw in centrum van Roelofarendsveen;
  • Inspelen op woningbehoefte van ouderen en jongeren (nabijheid voorzieningen, gestapelde woningbouw);
  • Landelijke karakter van de overige kernen in Kaag en Braassem niet aantasten met gestapelde woningbouw;
  • Grootschalige openbare ruimte van het Watertorenplein maakt grotere massa mogelijk;
  • Bouwplan in aansluiting op de reeds bestaande massa's rondom het plein;
  • Versterken/aanvullen van de westelijke begrenzing van het Watertorenplein.
Conclusie
Het bouwplan sluit aan bij de uitgangspunten van de centrumvisie. De beoogde ontwikkeling past in de omgeving en houdt voldoende rekening met de omliggende bebouwing, zoals wenselijk is vanuit de centrumvisie.